Les frais annexes dans le cadre des plus-values immobilières

L’impôt sur les plus-values immobilières

L’impôt sur les plus-values est la taxe ou l’impôt qui s’applique aux plus-values obtenues au terme d’une cession immobilière ou mobilière. Ainsi, cet impôt concerne tous les contribuables détenteurs d’un patrimoine immobilier ou mobilier, lorsqu’ils cèdent tout ou une partie de leur bien, contre de l’argent. L’impôt sur les plus-values est différent selon qu’il s’agisse d’un bien immobilier ou mobilier, et selon les pays. Concernant l’impôt sur les plus-values immobilières, cela touche notamment les immeubles.

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Pour calculer la plus-value imposable, le prix d’acquisition est augmenté des frais d’acquisition et des dépenses de travaux.

Les frais qui majorent le prix d’acquisition immobilière

Selon l’article 150 VB du Code général des impôts, le prix d’acquisition retenu pour déterminer les plus-values immobilières imposables des particuliers peut être majoré, sur justificatif, d’un certain nombre de frais et de dépenses. Il s’agit par exemple des dépenses de construction, des dépenses de reconstruction, des dépenses d’agrandissement ou d’amélioration… supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition, si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

En cas d’acquisition à titre onéreux

Les frais d’achat majorant le prix d’acquisition sont :

  • les honoraires de notaire ;
  • les droits d’enregistrement ou la TVA ;
  • les commissions versées aux intermédiaires (commission d’agence).

Ces frais sont pris en compte selon deux méthodes :

  • ils peuvent être retenus pour leur montant réel, si le vendeur a conservé tous les justificatifs des frais ;
  • ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition.

Il appartient au vendeur de choisir la méthode qui lui serait la plus avantageuse.

En cas d’acquisition à titre gratuit

Dans ce cas, le bien immobilier vendu a été acquis par succession ou par donation. Ainsi, les frais d’acquisition ne peuvent être évalués forfaitairement. Ils sont donc obligatoirement retenus pour leur montant réel et justifié. Les frais d’acquisition à titre gratuit comprennent alors :

  • les frais d’acte et de déclaration ;
  • les honoraires du notaire ;
  • les éventuels frais de timbre et de publicité foncière ;

les droits de succession ou de donation supportés personnellement par le vendeur lors de la transmission du bien immobilier.

Les travaux majorant le prix de l’acquisition immobilière

En effet, certains travaux comme les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration peuvent également majorer le prix d’acquisition du bien immobilier, mais à condition qu’ils aient été réalisés par une entreprise, et qu’ils n’aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ainsi, les dépenses d’amélioration réalisées sur un bien donné en location avant sa vente sont par exemple exclues, si elles ont déjà été déduites sur la déclaration des revenus fonciers.

Les dépenses de travaux sont normalement retenues pour leur montant réel et justifié. Mais elles peuvent également être évaluées forfaitairement, sous deux conditions :

  • le bien immobilier vendu est un immeuble bâti ;
  • le bien immobilier est détenu, au jour de sa vente, depuis plus de cinq ans.

Dans ce cas, le forfait pour travaux est égal à 15% du prix d’acquisition. Il n’est donc plus nécessaire, ni de fournir les justificatifs de travaux, ni d’établir la réalité des travaux.

Quelles sont les dépenses exclues par les frais d’acquisition d’un bien immobilier ?

  • les dépenses locatives ;
  • les travaux d’entretien et de remise en état (moquettes, réfection des peintures…) ;
  • les intérêts d’emprunt contractés pour acquérir le bien ou financer des travaux.

Des précisions sur les frais annexes dans le cadre du prix d’acquisition immobilière

L’Administration fiscale a apporté des précisions sur la nature et les modalités de détermination des frais et des dépenses admis en majoration du prix d’acquisition d’un bien immobilier. Ces précisions sont notamment relatives :

  • aux frais d’acquisition à titre gratuit ;
  • aux frais d’acquisition à titre onéreux couverts par la majorité forfaitaire de 7,5% ;
  • aux dépenses de travaux couvertes par le forfait de 15% ;
  • aux conditions de prise en compte des dépenses de travaux pour leur montant réel en majoration du prix d’acquisition.